El Gobierno aprueba dos decretos de vivienda contra desahucios, fondos especulativos y para controlar rentas

El Gobierno ha aprobado ayer un amplio paquete de medidas en materia de vivienda que someterá a convalidación parlamentaria el viernes. La aprobación de todas ellas de una sola vez no fue posible. La coalición de PSOE y Sumar tuvo que dividirlas en dos reales decretos ley ante la falta de apoyos parlamentarios suficientes. La fórmula permite al Ministerio de Vivienda trocear las iniciativas más urgentes, que concitan un apoyo mayoritario en el Congreso, de aquellas que afrontan mayores dificultades para reunir los apoyos necesarios, especialmente ante la probable oposición de Junts.

Primer decreto: Protección contra desahucios, prohibición de fondos especulativos y regulación de rentas

Prohibición de desahucios hasta 2030: El primero de los decretos, el que contaría a priori con el apoyo de todos los socios de investidura, suspende desde este jueves y hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios en inmuebles propiedad de grandes empresas que hayan adquirido inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por debajo de su valor de mercado. El juez podrá suspender el procedimiento incluso si ya existe una resolución de desahucio, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado. No se prevén compensaciones para estos propietarios.

El texto introduce una novedad importante: la “enervación”. Cuando exista vulnerabilidad del inquilino y la administración pública no ofrezca alternativa habitacional, esta dispondrá de dos meses para enervar (dejar sin efecto) el desahucio pagando o consignando las rentas debidas. Si no lo hace, se subroga en la deuda manteniendo vigente el contrato.

Prohibición de compra especulativa por grandes fondos: El Gobierno ha incluido también en este decreto la prohibición de compras de vivienda por parte de fondos de inversión. La normativa prohíbe estas operaciones a “entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado”.

Prórroga extraordinaria de contratos hasta 2028: Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo vencimiento o prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse anualmente hasta un máximo de dos años adicionales a solicitud del arrendatario (siempre que esté al corriente de pago).

Límite a la actualización de rentas: Hasta el 31 de diciembre de 2027, las revisiones anuales de renta no se aplicarán si la renta supera el índice de referencia. En los demás casos, la subida máxima sin pacto será de un 2%.

Protecciones al inquilino sobre gastos y garantías:

• Prohibición expresa de repercutir honorarios de gestión inmobiliaria o tributos como el IBI al inquilino
• Las garantías adicionales a la fianza quedan limitadas a un máximo de dos mensualidades (una mensualidad en temporales)

Regulación del alquiler de temporada: Se exige causa real y acreditable para los contratos de alquiler temporal. Si se encadenan más de dos contratos consecutivos, la relación se transforma de uso en arrendamiento de vivienda habitual.

Regulación del alquiler por habitaciones: La suma de las rentas en contratos de alquiler por habitaciones de una misma vivienda no podrá superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa.

Fiscalidad de viviendas turísticas: Se incorpora la imposición de una IVA reducida del 10% a las viviendas de alquiler turístico. El Gobierno cedió en este aspecto: su planteamiento inicial era imponer un 21%, pero la cifra final cambió durante la negociación.

Bonificaciones fiscales a inquilinos con rentas bajas: Para reducir el esfuerzo económico de las familias, el Gobierno ha aprobado bonificaciones fiscales a inquilinos con una base imponible de hasta 33.000 euros, lo que corresponde aproximadamente a un salario anual inferior a 38.000 euros. De esta medida se beneficiarían hasta 1,6 millones de hogares. El cálculo del Ministerio es que los beneficiarios se ahorrarían en torno a una mensualidad de alquiler en el IRPF.

Incentivos fiscales para propietarios: Rediseño del régimen de reducciones del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda habitual, pudiendo alcanzar porcentajes de entre 50% y 100% en función de reducciones en el precio del contrato, franja de edad del inquilino (18-35 años), rehabilitación previa o ubicación en zonas tensionadas.

Recargos en el IBI: Se autoriza a los ayuntamientos a aplicar recargos en el IBI de hasta el 150% para viviendas desocupadas con carácter permanente o para inmuebles destinados a alojamientos turísticos en zonas de mercado tensionado.

Fiscalidad de las socimis: Se establece un gravamen especial del 25% sobre beneficios no distribuidos derivados del alquiler de uso residencial, ampliable o reducible si la entidad destina más del 80% de su parque a alquiler asequible o reinvierte en el sector.

Programas de ayuda a compradores de vivienda: El programa “TU CASA” ofrece préstamos gestionados por el ICO para el acceso a la primera vivienda habitual de hasta el 20% del valor o 50.000 euros, a tipo de interés del 0% sin comisiones, con un período de carencia de hasta 30 años. Las viviendas adquiridas con esta vía quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

Cuenta de Ahorro e Inversión “Financia Europa”: Creación de un marco regulatorio e incentivo fiscal para canalizar el ahorro minorista hacia activos elegibles de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, con diferimiento de tributación e incentivos tras 5 años de permanencia.

Segundo decreto: Renovación automática e indemnización obligatoria al inquilino

El segundo decreto-ley enfrentará más dificultades para su convalidación en el Congreso que el primero, por la probable oposición de Junts. Pretende desincentivar a los propietarios de finalizar los contratos de alquiler mediante una dura indemnización al inquilino que quede sin hogar. Es el corazón del llamado “decreto Maricarmen” que piden el Sindicato de Inquilinas y los que se manifiestan por la vivienda en diversas plazas de España.

Indemnización obligatoria: El arrendador que comunique su voluntad de no prorrogar el contrato al arrendatario deberá indemnizarle con el importe equivalente a hasta doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características. La indemnización se calcula conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda. El cálculo se hará sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue.

Excepciones a la indemnización:

• La persona física que necesita el inmueble como vivienda habitual propia o para sus familiares cercanos (hasta 2.º grado, adopción o cónyuge por separación/divorcio). Exige ocupación efectiva antes de tres meses salvo fuerza mayor.
• Cuando el arrendatario no haya residido en el inmueble durante más de seis meses en el último año, salvo ausencia justificada.
• Cuando el inquilino dispone y puede ocupar otra vivienda apta en el mismo municipio.
• Cuando las partes pactan un nuevo contrato o el inquilino rechaza una oferta formal de renovación de larga duración (mínimo 5 años para personas físicas o 7 para jurídicas).
• Cuando existan razones justificadas que acrediten que los intereses del arrendador deben prevalecer por estar en situación de vulnerabilidad.

Convalidación parlamentaria: Ambos decretos se debatirán el próximo viernes en el pleno de la Cámara Baja a partir de las 11:00 horas. La última norma publicada es la que prevalece, por lo que este segundo decreto, que establece que los contratos son indefinidos, prevalecerá sobre el publicado hoy que limita las prórrogas automáticas hasta diciembre de 2028.